同样平米的房子,为什么美国的房子看起来大?

2019-10-09 - 113

很多人查看美国房源时会有这样的疑问:同样是200平米的房子,为什么美国的房子看起来大那么多?事实上,在美国的200平米的房子,可使用面积的确要比中国的大。具体是怎么回事,下面给您详细解释下原因。 
 

在房产面积的计算上,中美两国的计算方法并不同。比如在美国,房子面积是以居住面积来计算的。而在中国,房子的面积是按建筑面积来计算的。如果不加区分地对比,得出的结果往往会不客观。 

 

中国房产以建筑面积计量 

 

在中国,房产计算面积是指建筑面积。在中国,计算房产面积要把阳台、外墙、公共区域等地方都算入总面积之内。因此中国的房地产有一个特别的概念:得房率。 

 

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。 

 

中国的单位每平米房价,需要除以得房率得出居住面积。一套100平米的中国公寓,只能和美国一套70多平米的公寓面积相当。 

 

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 

 

建筑面积=套内建筑面积 +公摊面积 

 

中国建筑面积的计算规则是这样的: 

 

平房:不论高度一律从建筑物外墙水平面计算。 

 

楼房:从底层建筑物外墙计算,二层或是二层以上的都是按照外墙外围水平面积计算。这样计算出来的是整个房子或者整个楼层的面积,但具体到每套房子的建筑面积,就涉及到一个概念:公摊面积。 

 

何为公摊面积? 

 

所谓公摊面积指的就是大家共同使用的地方,电梯井、电梯间、楼梯间、垃圾道、管道井等,这些按照建筑物自然层计算建筑面积。公摊面积会按比例均摊给每一套房。 

 

举个例子,某小区某栋楼第10层建筑面积共800平米(20m*40m),共有4套同等面积住房。电梯间、电梯井、垃圾通道、楼梯、管道井等占据面积共120 平米。这就意味着10楼每套住房的建筑面积是200 平米,公摊面积每套30 平米,住房门内(含外墙和内墙)的面积为170 平米。 

 

美国房产以居住面积计量 

 

首先,简而言之,美国的车库和阳台都是免费赠送的,不计入居住面积之内。在美国没有公摊建筑面积的算法,居住面积等于建筑面积。美国房产的价格,也不是单纯地看面积,而是要看整个小区附近房子价位。 

 

 

与中国不同,在美国房地产市场主流的是别墅而不是公寓。别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素。一般美国独栋别墅至少三卧起,联排别墅两卧起,当然卧室越多价格也就越高。同一个区域内,房子价格往往和卧室数量成正比,价格不是采用中国国内的面积乘以单位价格来计算。 

 

美国居住面积的计算规则 

 

在美国的家庭住房,以独栋别墅为主,前面我们也已经说了美国房产不涉及公摊面积这回事。房屋面积通常指的是居住面积,是指带有生活功能的区域面积,如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等区域面积相加之和,得出住房总面积;其他如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室,包括内外墙体都是不包含在内的。 

 

另外,有些房子有实际可用但是没有计算在正式的使用面积里的,比如一些装修好或者半装修的地下室、车库或者阁楼等,是可以用来当成做影音室、娱乐室或者储藏室之类的空间,但是没有计算在总面积里,这就使得房屋实际可使用的面积更大。 

 

这就意味着美国房屋的面积不包含外墙及隔断墙,同时也没有公摊面积,同样标榜200 平米的房子,美国的房屋是实实在在的200 平米,再加上不算面积的阳台和车库,实际使用面积不止200平米,如果是算地块面积,那保守估计还能加50平米。若中国房屋用美国的方式计算面积,得房率70%,再去掉内外墙体、阳台、储物间等面积,200 平米的房子大概只有120-130平米左右的可使用面积,如此算来,中国房子的1平米,大概相当于美国房子的0.6平米。因此,同样标榜的200 平米,美国的房子真的大很多。 

 

中国毛坯房和美国精装房 

 

另外很重要的是:在中国买到的房子是毛坯房:水泥墙、水泥地和管子,厨房厕所什么都没有,必须买房者自己一点点装修。而在美国房产交房的时候,按照中国标准都属于精装修。除了装修之外,在美国房价中,同时包含了以下项目: 

 

01、所有室内装潢已经完备:如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别,无需卖主再自己费心。 

 

02、厨房常用品:如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。 

 

03、盥洗室:浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。 

 

04、家用电器:洗衣机、烘干机包含在内。 

 

05、室内的中央空调:包括冷热空调、热水炉子等。 

 

06、防火、防煤气预警装置。 

 

07、车库:如有车库,那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。 

 

在中国买卖房子时候,如果是新房,上述这些都要购房者额外自己掏钱去装修和购买。如果是二手房交易,往往这些电器设备等要另外算钱。按照一般标准,在中国每平米的装修价格在2000元,而这还是比较普通的装修。 

 

 

一般来说,装修电器用品等费用是中国单位房价的10%左右。有时候买入开发商的精装房新房(因为是期房)还要担心各种隐蔽工程是否靠谱,等拿到房看到房子各种漏水,各种返修,那真的是各种烦。相比较,美国房产的价格包含了以上诸如装修和用品全部计入总房价之中,内饰基本都具有有知名大公司品牌保障,房子是真正的可以拎包入住,只要买点家具和厨房用品就能搬迁入住,省去了金额较大的装修和常用家用设备等费用,省心省力。 

 

要比较两国房价,应该从美国房产价格中剔除这些装修和设备费用,或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说,在对比中美两国房价的时候,除了面积上30%得房率的差异,我们需要计入至少10%的装修和设备成本。不然,这种比较的基数差异过大,从统计学角度来说,前提差异过大,可比性也就很低。 

 

就中美房产建筑面积不同小编咨询了公司的专业房产经纪,房产经纪人说,如今中国城市商品房价格的绝对值虽然已经很高,可是从国际通用标准(如美国房地产市场计算价格的前提和标准)来看,中国房产的真实价格比市场交易标价高出40%。也就是说,在中国房地产市场,销售标价为2万/平米的房子,按照美国房产标注计算,中国购房者是用2万元买了相当于0.6平米的房子,其实际购买价格是3万3333元每平米。 

 

比较下来,美国的房子不仅面积大,还有装修精致等优点,真正实现了拎包入住,价格也是十分的优惠,购买美国房产好处多多哦。中国高净值人群纷纷扎堆购买美国房产,除了出于投资需求,获取稳健回报,不少高净值人群还是出于为子女留学提供便利等需要。美国房地产市场越来越火热,目前,正是购买美国房产的最佳时机。 

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