在美国买房子应该买在谁的名下?

2019-11-08 美国三角会计师事务所 80

转载自:美国三角会计师事务所

在美国买房子应该买在谁的名下?

 

买房必然要涉及到产权,那么房子应该买在谁的名下?要从三个方面来考虑:资产能够得到保护,税收能够减少,传承流畅,当然每个人的情况各不相同,需求也各不一样,但是总有一种名字会适合自己。

 

一般来说我们从三方面考虑:

其一,资产保护,对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因,有人对你提出了诉讼,或者婚姻发生变化了等等。

其二,税务减扣。产权名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者必须追寻的。

其三,传承流畅。房产投资以集聚房产的投资组合(propertyportfolio)为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。

在美国一般有4种形式:个人,联名,公司,信托(尤其是家庭信托,Family Trust)。个人就是一个人(individual),联名就是几个个人一起买,也称partnership; 公司和信托则需要一定的费用,注册成立。

 

– 个人名下房产 –

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。

所有权:由于所有权是自己个人,则如果个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。

控制权:买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。

收益权:买在个人名下,则收益权归个人。房子出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了,则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承:当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,遗产税免税额是500万美元。

美国买房

– 联名房产 –

在美国,房产联名有两种形式,一种是joint tenancy,另外一种是tenancy in common。

两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

所有权:联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下,所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例。

控制权:如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。

收益权:这个产权形式是按比例的,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承:所有权的传承和个人一样

– 家庭信托 –

信托有很多种,家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身,trust。第三是收益人,beneficiary。

所有权:买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,它不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼,则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面,他的婚姻出现问题了,这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面,信托是最好的。


控制权:信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

收益权:在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。

传承:信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的。因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。


– 公司房产 –

有很多人会把房子买在公司名下。

所有权:买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。

控制权:公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房子买在你自己的公司名下,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

收益权:买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。

传承:公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了

通过以上分析可以看出,每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候,个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候,信托最好,公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候,信托很适合。

为什么这么多投资者把美国出租房放到LLC中?

在很多投资人中,注册LLC ( Limited Liability Company有限责任公司)、让LLC做出租屋的业主是比较常见的现象。

更有趣的是,这个风潮,是美国本地投资者兴起的,是绝大多数美国投资者的选择。的确,除去LLC给外国投资者带来的明显税收利益外,把出租屋放在LLC名下,能够在诸多方面给美国本地投资人带来利益。

LLC提供更好的法律保护

LLC 可以有效地把赔偿责任和诉讼风险局限在LLC内部,从而很好的保护投资人的个人财产。举例说,假设房主把房子出租给某位房客,房客在出租房中举行PARTY,其中一位客人从楼梯上摔下来而受伤。在目前的法律环境下,受伤者非常可能以出租房设施不安全(the “unsafe condition” of the rental dwelling)为理由,向房主索赔。诉讼中,被告将是房主的名字。

如果出租屋在投资者个人名下,投资者个人将是此诉讼的被告。如果原告胜诉,投资者将以个人资产来赔偿原告。如果原告索赔金额巨大,投资者个人可能面临倾家荡产无家可归的局面。

相反,如果房主是LLC,投资者的法律风险将被有效的限制在LLC中,原告无权得到投资者的个人财产。所以LLC可以为投资者极大降低出租屋的法律风险。

 

LLC 税制灵活

联邦税法默认LLC为穿透企业(Pass-through entity), 所以LLC本身并不需要交税。投资人的税负,和房产在投资人个人名下,没有差异。既提供了有效的法律保护,又没有额外的税收成本,这也是LLC近些年大行其道的重要原因。

LLC 经营灵活

LLC利润和资产分配灵活,税法不要求LLC按照股权比例分配收益。这一点非常适合家庭成员组成的LLC,某家庭成员可以让其他成员多分配到LLC收益,而自己的股权份额不变。

LLC股权转让非常容易,节省过户手续和费用

如果房产在投资者个人名下,该投资者要把房产转让给亲属,则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。

如果房产在LLC名下,不需要过户手续,LLC 股东就可把LLC 股权转让给其他股东,达到实质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议,不需要有DEED。

 


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